INFORMACE K DRAŽBÁM NEMOVITOSTÍ
Veškeré dražby Exekutorského úřadu Most jsou zveřejněny na Portálu dražeb EKČR.
Nařízení exekuce prodejem nemovité věci a její ocenění
Prvním krokem při exekuci prodejem nemovité věci (nemovitosti) je vydání exekučního příkazu. Po uplynutí 30 denní lhůty k dobrovolnému plnění a doručením tohoto příkazu všem účastníkům ustanoví exekutor soudního znalce. Ten má za úkol vypracovat posudek, kterým stanoví takzvanou obvyklou cenu nemovitosti. Tedy cenu, za kterou je nemovitost aktuálně běžně obchodovatelná na trhu. Na základě znaleckého posudku exekutor vydá usnesení, kterým rozhodne o obvyklé ceně nemovitosti a určí její příslušenství.
Kromě ceny v tomto usnesení exekutor určí i které závady či práva na nemovitosti váznoucí ji budou zatěžovat i nadále. Zpravidla exekutor rozhodne, že žádná a tudíž pravomocným vydražením po úhradě nejvyšší podání zanikají: a) právo odpovídající věcnému břemeni, výměnek, nájemní právo nebo pachtovní právo, nejde-li o věcné břemeno bydlení, výměnek, jehož součástí je právo bydlení nebo nájem bytu, neuvedená v dražební vyhlášce nebo neoznámená soudem po zahájení dražebního jednání; b) výhrada zpětné koupě a předkupní právo k vydražené nemovité věci, s výjimkou předkupního práva stavebníka k pozemku nebo vlastníka pozemku k právu stavby, předkupního práva vlastníka stavby k pozemku nebo vlastníka pozemku ke stavbě a zákonného předkupního práva; c) výhrada zpětného prodeje, zákaz zcizení nebo zatížení, výhrada lepšího kupce, ujednání o koupi na zkoušku, vzdání se práva na náhradu škody na pozemku, budoucí zástavní právo a budoucí výměnek. Zemědělský pacht neuvedený v dražební vyhlášce nebo neoznámený soudem po zahájení dražebního jednání zaniká koncem pachtovního roku.
Věcná břemena bydlení a nájemní smlouvy k bytu popř. další tzv. „excesivní závady“ exekuční dražbou nezanikají. Exekutor však zpravidla rozhodne o jejich zániku právě v rámci usnesení o ceně, a to zejména za situace, kdy výhoda nájemce nebo osoby oprávněné z věcného břemene neodpovídá běžně poskytovanému protiplnění (tedy nájemné či úplata za věcné břemeno je příliš nízké) a současně existence této závady výrazně omezuje možnost prodat nemovitost v dražbě.
Nařízení dražby a prohlídka nemovitosti
Jakmile exekutor pravomocně určí cenu nemovitostí, může přistoupit k vydání dražební vyhlášky. Dražební vyhláškou exekutor určí datum a čas dražby, nejnižší podání (v první dražbě jsou to dvě třetiny obvyklé ceny) a podmínky účasti na dražbě pro případné zájemce tzv. dražitele. Rovněž ve vyhlášce určí exekutor termín případné prohlídky nemovitosti, když účast na prohlídce je potřeba oznámit nejméně 10 dní předem na drazby@exekucemost.cz či prostřednictvím formuláře: http://www.exekucemost.cz/sluzby/ucast-na-drazebni-prohlidce/
Prohlídka nemovitosti není nezbytná a povinný ji nemusí umožnit. Nicméně exekutor JUDr. Jan Paraska vždy povinné k umožnění prohlídky vyzývá a snaží se prohlídku nemovitosti zorganizovat. O případném nekonání prohlídky z důvodu obstrukcí na straně povinného, popř. nepodařilo-li se povinného kontaktovat, jsou evidovaní zájemci vždy vyrozuměni.
Registrace na dražebním portálu
Dražby koná JUDr. Jan Paraska, soudní exekutor výhradně elektronicky, a to na dražebním portálu uvedeném v dražební vyhlášce. Před dražbou je třeba se zaregistrovat na dražební portálu a složit tzv. dražební jistotu určenou v dražební vyhlášce. Podrobnosti k přihlášení a samotnému průběhu dražby: https://www.portaldrazeb.cz/napoveda/jak-drazit
Proces registrace zájemců o dražbu tzv. dražitelů na dražební portál musí být řádně ukončen a potvrzen nejpozději 24 hodin před zahájením dražby. V opačném případě nemusí být k registraci a přihlášení přihlédnuto. Dražit nesmí soudci, zaměstnanci soudů, povinný, manžel povinného, soudní exekutor a zaměstnanci soudního exekutora a ti, jimž v nabytí dražené věci brání zvláštní předpis. Další dražby se též nemůže účastnit vydražitel, který nezaplatil nejvyšší podání.
Účastníkem dražby se může stát každá fyzická nebo právnická osoba, která provede registraci na dražebním portálu a složí dražební jistotu.
Hodlá-li někdo uplatnit při dražbě své předkupní právo, musí je prokázat nejpozději tři pracovní dny před zahájením dražby. Za prokázání předkupního práva, nelze-li tuto skutečnost zjistit ze spisu exekutora, se považuje zejména doručení aktuálního výpisu listu vlastnictví, či originálu nebo úředně ověřené kopie smlouvy, z níž předkupní právo vyplývá.
Složení a vracení dražební jistoty
Zájemci hradí jistotu bezhotovostním převodem na účet soudního exekutora uvedený ve vyhlášce tak, aby nejpozději 24 hodin před okamžikem zahájení dražebního jednání byla na účtu soudního exekutora připsána. V opačném případě nemusí být k úhradě přihlédnuto. Dražitelé jsou povinni zaplatit jistotu bezhotovostním převodem na účet soudního exekutora č.ú. 2273313001/5500 pod variabilním symbolem a specifickým symbolem (část RČ či IČ) uvedeným v dražební vyhlášce s uvedením jména a přijímení či názvu dražitele ve zprávě pro příjemce. Úhrada jistoty je možná po předchozí domluvě i v hotovosti do pokladny exekutorského úřadu, a to ve lhůtě 3 dnů před konáním dražby.
Neúspěšným dražitelům se řádně složené jistoty hrazené bezhotovostně i hotovostně vrací na bankovní účet sdělený při registraci na dražebním portálu, a to do 3 dnů od dražby. Vrácení jistoty na jiný účet je možné pouze pakliže z tohoto jiného účtu byla jistota uhrazena a požádá-li o toto vracení dražitel písemně s ověřeným podpisem a je-li zároveň dražitel majitelem tohoto účtu. Vrácení jistoty v hotovosti není u elektronické dražby možné.
Průběh dražby
Po přihlášení do virtuální dražební místnosti vyčkají dražitelé povolení činění příhozů od dražebníka – exekutora. Zpravidla dorovná jeden z dražitelů nejnižší podání a dále činí dražitelé podání o 1.000,-Kč vyšší. Vítězem dražby (vydražitelem) je ten, kdo učiní nejvyšší podání a je mu udělen exekutorem příklep. Dražba se koná nejen v časovém úseku vymezeném vyhláškou ale vlastně dokud dražitelé činí podání. Bude-li v posledních pěti minutách před stanoveným okamžikem ukončení dražby učiněno podání, posunuje se okamžik skončení dražby na okamžik po uplynutí pěti minut od posledního učiněného podání, nebude-li učiněno další podání. V takovém případě se okamžik skončení dražby opět posunuje o pět minut, dokud dražitelé činí podání. Podání se považuje za učiněné pouze v případě, že bylo systémem elektronických dražeb dražiteli zpětně potvrzeno – podání se objeví on-line v seznamu přijatých podání
Pokud několik dražitelů navrhne v týž okamžik stejnou cenu, rozhoduje se losem, což je prakticky u elektronické dražby vyloučeno. Dorovnání podání není možné. To neplatí v případech, kdy se dražby účastní dražitel, kterému svědčí předkupní právo nebo výhrada zpětné koupě k předmětu dražby – těmto osobám udělí exekutor v případě shodných nejvyšších podání příklep přednostně. Nicméně ostatní dražitelé mohou vždy učinit podání vyšší.
Udělení příklepu, předražek a opakování dražby
Vítězi dražby – vydražiteli exekutor udělí příklep a vydá o tom usnesení, které je cca do 1 hodiny doručeno vydražiteli elektronicky a vyvěšeno na úřední desce. Zároveň jde písemné vyhotovení usnesení o příklepu všem účastníkům řízení (nikoliv všem dražitelům) poštou. Lhůta pro zaplacení nejvyššího podání začíná běžet od doručení vyrozumění o nabytí právní moci usnesení o příklepu vydražiteli a zpravidla činí 15 až 30 dní a lze ji až o 30 dnů prodloužit. Pokud se najde osoba, která má o vydražené nemovitosti eminentní zájem a dražby se neúčastnila, má možnost využít institutu takzvaného předražku. Předražek je v podstatě nabídka, která je minimálně o 25 procent vyšší než cena dosažená vydražením. Vydražitel má ještě právo předražek dorovnat, pokud to ale neučiní, nemovitost připadne navrhovateli předražku. Pokud se nemovitost nevydraží, pak exekutor nařídí opakovanou dražbu nemovitosti. Pro vyšší motivaci dražitelů je pak zákonem stanoveno, že nejnižší podání se při opakování dražby postupně snižuje, a to až na 25 procent obvyklé ceny.
Převzetí vydražené nemovitosti vydražitelem, převod vlastnického práva, daň z nabytí
Vydražitel se může ujmout nemovitosti u exekucí zahájených do 31.12.2012 (koncovka spisu 2012) den po dražbě. U exekucí zahájených po 1.1.2013 (koncovka spisu 2013) se může vydražitel nemovitostí ujmout po nabytí právní moci usnesení o příklepu a úhradě nejvyšší podání. Po právní moci usnesení o příklepu a doplacení nejvyššího podání rovněž přechází na vydražitele vlastnické právo a s nemovitostí může nakládat. Převzetí nemovitosti je plně v režii vydražitele. Exekutor při něm nijak nesoučinní s výjimkou uvedenou níže.
Exekutor JUDr. Jan Paraska zašle cca za 20-30 dnů vyrozumění o nabytí právní moci usnesení o příklepu vydražiteli elektronicky i poštou. Lhůta závisí na průběhu doručování usnesení o příklepu, které může trvat i měsíc. Od doručení vyrozumění o nabytí právní moci běží lhůta k úhradě nejvyššího podání. Po po připsání úhrady nejvyššího podání na účet exekutora zašle exekutor do 3 dnů vydražiteli elektronicky i poštou potvrzení o úhradě nejvyššího podání, které zároveň zašle spolu s usnesením o příklepu v právní moci datovou schránkou na příslušný katastrální úřad a ten převede vlastnické právo na vydražitele. Daň za nabytí nemovité věci hradí vydražitel.
Vyklizení vydražené nemovitosti
Někdy dochází k situaci, často u rodinných domů nebo bytů, ve kterých povinný bydlel, že je povinný, příp. spolužijící osoby po vydražení dobrovolně neopustí a nevyklidí. Pokud se vydražitel s osobami, které po dražbě již bez právního důvodu, tudíž neoprávněně nemovitost obývají nedomluví, tak u exekucí zahájených po 1.1.2013 je usnesení o příklepu exekučním titulem pro exekuci vyklizením nemovitosti a lze pode něj vést k návrhu vydražitele exekuci vyklizením. Vydražitel se může obrátit buď na místně příslušný soud s návrhem na výkon rozhodnutí vyklizením či na kteréhokoliv soudního exekutora s exekučním návrhem.
Odhlášení trvalého pobytu
Povinný nebo jiné osoby mohou být ve vydražené nemovitosti přihlášeny k trvalému pobytu. Trvalý pobyt má význam toliko evidenční, přesto přihlášení ve vydražené nemovitosti může přinášet některé nepříjemné situace a proto doporučujeme vydražitelům podat návrh na odhlášení povinného nebo jiné osoby z trvalého pobytu k příslušnému obecnímu úřadu.
Rozvrh výtěžku dražby a výmaz závad na nemovitosti
Všechny řádně přihlášené pohledávky následně exekutor zařadí do zákonem daných skupin a určí pořadí, v jakém budou pohledávky postupně uspokojovány. Přitom platí, že věřitelé pohledávek, na které se nedostane, mají prostě smůlu. Pokud je naopak výtěžek dražby tak vysoký, že jsou uspokojeny všechny přihlášené pohledávky, vyplatí se zbývající částka dlužníkovi a exekuce je tím skončena. O rozvrhu výtěžku dražby rozhoduje exekutor usnesením. Právní mocí tohoto usnesení zanikají zástavní práva váznoucí na vydražené nemovitosti. Výsledkem celého procesu prodeje nemovitosti povinného je tedy uspokojení vícero pohledávek věřitelů dlužníka a vydražitel, který má ve vlastnictví nemovitost bez jakýchkoli zástavních práv či poznámek o exekuci.
Jmenovitě zanikají: a) právo odpovídající věcnému břemeni, výměnek, nájemní právo nebo pachtovní právo, nejde-li o věcné břemeno bydlení, výměnek, jehož součástí je právo bydlení nebo nájem bytu, neuvedená v dražební vyhlášce nebo neoznámená soudem po zahájení dražebního jednání; b) výhrada zpětné koupě a předkupní právo k vydražené nemovité věci, s výjimkou předkupního práva stavebníka k pozemku nebo vlastníka pozemku k právu stavby, předkupního práva vlastníka stavby k pozemku nebo vlastníka pozemku ke stavbě a zákonného předkupního práva; c) výhrada zpětného prodeje, zákaz zcizení nebo zatížení, výhrada lepšího kupce, ujednání o koupi na zkoušku, vzdání se práva na náhradu škody na pozemku, budoucí zástavní právo a budoucí výměnek. Zemědělský pacht neuvedený v dražební vyhlášce nebo neoznámený soudem po zahájení dražebního jednání zaniká koncem pachtovního roku.
V katastru nemovitostí jsou u vydražené nemovitosti někdy zapsány exekuční příkazy jiných exekutorů, které měly pozdější pořadí než příkaz exekutora, u kterého proběhla dražba. Exekuční příkazy proti vydražiteli nepůsobí, vydražitel nemusí mít obavu, že by dluh povinného, jehož nemovitost v exekuční dražbě vydražil, na něj přešel. O zrušení exekučního příkazu a jeho výmaz z katastru nemovitostí musí vydražitel požádat dotyčného exekutora. K žádosti o výmaz exekučního příkazu se dokládá usnesení o příklepu, potvrzení o doplacení nejvyššího podání a případně i nový výpis z katastru nemovitostí. V případě, že dotyčný exekutor exekuční příkaz přes žádost vydražitele nezruší, může se vydražitel obrátit na Exekutorský úřad Most mailem na urad@exekucemost.cz.